Po spowolnieniu jakie miało miejsce w pierwszym kwartale 2009 r., drugi kwartał okazał się bardziej optymistyczny. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem wolumenu transakcji najmu. Na rynku przybywa biur oferowanych na podnajem przez firmy redukujące potrzeby powierzchniowe i szukające oszczędności. W rezultacie widoczny jest dalszy lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej oraz obniżenie wysokości czynszów. Wciąż jednak problemy dotyczące finansowania nowych projektów sprawiają, że wiele planowanych procesów inwestycyjnych zostało wstrzymanych.

W pierwszej połowie 2009 r. łączna wartość transakcji odnotowanych na biurowym rynku inwestycyjnym wyniosła ok. 224 mln EUR, co stanowi spadek o 43% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Mimo tak znaczącego spadku aktywności inwestorów, segment ten w najmniejszym stopniu odczuł światowy kryzys. Jego udział we wszystkich transakcjach zawartych na rynku inwestycyjnym wyniósł bowiem 97%. Odnotowano również dalszy wzrost stóp kapitalizacji, które dla najlepszych nieruchomości kształtują się na poziomie ok. 7,25%.



Wśród inwestorów, którzy zaznaczyli swoją obecność na rynku wyróżnia się niemiecki fundusz inwestycyjny Deka Immobilien. Podmiot ten był stroną dwóch największych transakcji ostatnich miesięcy: nabycia warszawskich biurowców Grzybowska Park (10.000 m kw.) oraz Deloitte House (21.000 m kw.). Największą transakcją z udziałem krajowej instytucji kapitałowej była sprzedaż przez Bank Pekao SA budynku biurowego

w Warszawie przy ul. Towarowej na rzecz Banku BPH SA za kwotę ponad 138 mln PLN. W minionym półroczu odnotowano również jedną transakcję dotyczącą nabycia części udziałów: Metropol Group sprzedał 28,5% udziałów w Błękitnym Wieżowcu w Warszawie brytyjskiemu funduszowi First Property. Biorąc pod uwagę, że rynek biurowy, w porównaniu z handlowym oraz magazynowym segmentem rynku inwestycyjnego, charakteryzuje się najmniejszą podatnością na wahania koniunktury gospodarczej, prognozuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy utrzyma on swoją dominującą pozycję. Inwestorzy, dążąc do minimalizacji ryzyka, będą jednak przede wszystkim zainteresowani nabyciem najlepszych nieruchomości lub zawarciem z podmiotami o silnej pozycji rynkowej długoterminowych umów typu sale & leaseback.

Rynek w Warszawie
Po pierwszym półroczu 2009 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynku warszawskim wzrosły o kolejne 174.100 m kw. i przekroczyły poziom 3,15 mln m kw. Najwięcej nowych projektów oddano w lokalizacjach poza centrum, szczególnie w rejonie Służewca, który niezmiennie cieszy się największym powodzeniem wśród deweloperów oraz najemców. W rejonie tym utrzymuje się najwyższy udział w całkowitych istniejących zasobach biurowych Warszawy (24,5%). Największe obiekty oddane w rejonie Służewca to Trinity Park III (32.000 m kw.) oraz Horizon Plaza (31.500 m kw.).


Jedynym znaczącym biurowcem oddanym do użytku w strefie ścisłego centrum był budynek Deloitte House (dawniej Atrium City, 18.500 m kw.), a największym w całej Warszawie – kompleks Lipowy Office Park (38.500 m kw.) w rejonie ul. Żwirki i Wigury. Duża ilość dostarczanej obecnie powierzchni biurowej jest konsekwencją inwestycji rozpoczętych w okresie boomu. Większość tych obiektów była w znacznej mierze wynajęta na podstawie umów pre-let. Polityka kredytowa banków jest jednak w dalszym ciągu zaostrzona, co skutkuje wstrzymywaniem przez deweloperów realizacji niektórych inwestycji biurowych. W celu zminimalizowania ryzyka część projektów jest zmieniana, by zwiększyć liczbę faz i tym samym zmniejszyć ilość powierzchni jednorazowo oddawanej do użytku. Po wyraźnym spowolnieniu na przełomie 2008/2009, od połowy pierwszego kwartału 2009 r. odnotowano wzrost aktywności najemców, którzy korzystają ze spadku czynszów i większej puli zachęt pozaczynszowych. Dzięki temu łączny wolumen transakcji w Warszawie w pierwszej połowie 2009 r. wyniósł 108.900 m kw. (55-procentowy spadek w porównaniu z pierwszą połową 2008 r., ale 40-procentowy wzrost w drugim kwartale w stosunku do pierwszego kwartału 2009 r.). Ze względu na powszechną politykę oszczędności firmy wciąż deklarują mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz coraz częściej renegocjują warunki istniejących umów najmu.


Preferowane obecnie lokalizacje to parki biurowe położone w strefach pozacentralnych, gdzie stawki czynszowe są niższe niż w centrum. Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto na Służewcu (42.300 m kw.). Renegocjacje umów najmu stanowiły 23% całkowitego popytu, natomiast nadal stosunkowo duży udział przypadł na transakcje pre-let (22%). W pierwszym półroczu na rynku dominowały umowy najmu na niewielkie metraże. Największe transakcje podpisano w rejonie Alej Jerozolimskich i na Służewcu: Mazowiecka Spółka Gazownictwa wynajęła 4.300 m kw. w Blue Office II, firma Abbott Laboratories Poland – 3.600 m kw. w Parku Postępu, a Astra Zeneca renegocjowała umowę na 3.200 m kw. w budynku Empark Neptun. Obecnie na rynku warszawskim oferowane jest blisko 50.000 m kw. powierzchni na podnajem. Szacuje się, że w drugiej połowie 2009 r. sytuacja na rynku biurowym nie ulegnie zmianie. Dalej możemy obserwować niski popyt na powierzchnie biurowe, a w konsekwencji niewielki spadek czynszów i wzrost ilości pustostanów. Transakcje podnajmu mogą jeszcze zyskiwać na znaczeniu.

Rynki regionalne
Pierwsza połowa 2009 r. charakteryzowała się spowolnieniem na rynku biurowym w całej Polsce. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź to w dalszym ciągu najbardziej rozwinięte regionalne rynki biurowe. Na wszystkich odnotowano słabszy popyt oraz spadek aktywności deweloperów. Ze względu na restrykcyjną politykę kredytową banków część planowanych obiektów została przesunięta w czasie lub znacznie przeprojektowana. Obecnie szansę na realizację mają jedynie najlepiej zlokalizowane projekty dużych i doświadczonych deweloperów biurowych.



Kraków
W Krakowie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane są na 450.000 m kw. Liczba ta będzie wyższa, ponieważ w budowie znajduje się blisko 70.000 m kw. W 2009 r. na rynek zostały dostarczone budynki: M65 Meduza, Portus oraz kolejne fazy parku biurowego KBP w Zabierzowie koło Krakowa (KBP 800 oraz 1000). W końcowych stadiach realizacji są natomiast Diamante Plaza, Centrum Biurowe Kazimierz oraz Krakowskie Centrum Biurowe Etiuda. Restrykcyjna polityka banków oraz słabnący popyt spowodowały, że rozpoczęcie większości planowanych inwestycji biurowych zostało przesunięte w czasie. Niedostateczny popyt wpływa też na zwiększenie ilości pustostanów. W połowie 2009 r. osiągnęła ona poziom ok. 6%. Czynsze wywoławcze mają tendencję spadkową i wynoszą obecnie 14-16 EUR/m kw./ miesiąc.

Wrocław
Wrocław utrzymuje pozycję drugiego, po Krakowie, lokalnego rynku biurowego. Łączne zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej wynoszą obecnie ok. 370.000 m kw. Do nowooddanych obiektów należy m.in. ostatnia faza biurowca Grunwaldzki Center. Największe obszary koncentracji biurowej to nadal strefa zachodnia (okolice ul. Legnickiej i Strzegomskiej), centrum oraz – od niedawna – strefa południowa (rejon ul. Karkonoskiej). Pogorszenie koniunktury spowodowało wstrzymanie realizacji większości planowanych wysokich budynków biurowych oraz obiektów o funkcjach mieszanych. Najbardziej spektakularnym przykładem jest Sky Tower, aspirujący do najwyższego obiektu w Polsce (inwestor postanowił obniżyć wieżę o 78 m i ubiega 9 się o zmianę pozwoleń budowlanych). W budowie znajduje się stosunkowo niewiele powierzchni biurowej (ok. 49.000 m kw.). Na skutek niskiego popytu wskaźnik pustostanów wzrasta i wynosi ok. 9,5%. Stawki wywoławcze kształtują się na poziomie 13-16 EUR/m kw./miesiąc.

Trójmiasto
Trójmiasto, trzeci rynek lokalny w Polsce, charakteryzuje się dużą stabilnością. Na rynku, szacowanym obecnie na blisko 300.000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, realizowanych jest niewiele nowych inwestycji, m.in. kolejne etapy nowoczesnych parków biurowych: Łużycka Office Park oraz Arkońska Business Park. Plany inwestorów przewidują powstanie kolejnych 170.000 m kw. biur, ale należy zakładać, że w najbliższym czasie budowa większości z nich nie zostanie rozpoczęta. Stosunkowo niska podaż w znacznej części równoważy słabszy od ubiegłorocznego popyt na powierzchnie biurowe. W rezultacie na rynku trójmiejskim występuje najniższy w Polsce współczynnik powierzchni niewynajętej – ok. 1,6%. W istniejących budynkach obserwuje się spadek cen czynszów, które obecnie są na poziomie 13-16 EUR/m kw./miesiąc.

Katowice
W Katowicach, najważniejszym mieście konurbacji śląskiej, zasoby powierzchni biurowej wynoszą ok. 220.000 m kw. Dominują tu obiekty zaliczane do niższego standardu, a większość nowoczesnych budynków to siedziby banków. Sytuacja może ulec zmianie wraz z ukończeniem realizowanych obecnie inwestycji, takich jak: Atrium Katowice (CGI), Centrum Biurowe Francuska (GTC) czy Katowice Business Point (Ghelamco). Inwestorzy wciąż wysoko oceniają potencjał Katowic i analizują możliwości realizacji kolejnych projektów biurowych (m.in. Hines, TriGranit, Skanska, Echo Investment), jednak większość wstrzymuje procesy budowlane, czekając na poprawę koniunktury. W ostatnim okresie oddano do użytku jedynie dwa obiekty (kolejna faza Euro-Centrum oraz budynek Havre Barbara przy ul. Grabowej). Mimo stosunkowo niskiej podaży współczynnik pustostanów wzrósł w połowie 2009 r. do poziomu ok. 7%. Wyjściowe stawki czynszowe są natomiast stabilne i kształtują się na poziomie 14-16 EUR/m kw./miesiąc.

Poznań
Poznań, kolejny pod względem wielkości regionalny rynek biurowy, dysponuje nowoczesnymi zasobami przekraczającymi 200.000 m kw. Podaż nowoczesnej powierzchni wzrośnie o kilka dużych obiektów biurowych, m.in. dzięki kolejnym fazom budowy Malta Office Park (Echo Investment) oraz Skalar Office Center (Hydrobudowa-9). Do końca 2009 r. powinien zostać ukończony projekt Wechty SA przy ul. Szyperskiej (pierwotnie planowany jako apartamentowiec). Ambicje inwestorów zakładają podwojenie obecnej podaży biurowej, jednak plany inwestycyjne zostały wyhamowane. Dzięki utrzymującej się stosunkowo niewielkiej podaży, stopa pustostanów pozostaje na niskim poziomie ok. 3,6%. Brak presji na czynsze powoduje, że znajdują się one na dość stabilnym poziomie 14-16 EUR/m kw./miesiąc.

Łódź
Zasoby powierzchni biurowej w Łodzi, szóstym co do wielkości regionalnym rynku biurowym, oceniane są na ok. 150.000 m kw. Charakterystyczna dla tego miasta jest duża liczba obiektów rewitalizowanych, np. oddany do użytku budynek Agraf przy ul. Żeromskiego, znajdujące się w końcowych fazach realizacji obiekty Cross Point czy Jaracza Prestige. W budowie jest obecnie ok. 60.000 m kw. powierzchni biurowej, z czego obiekty realizowane od początku jako biurowe stanowią mniejszość, m.in. Sterlinga Business Center (Hines) oraz University Business Park (GTC). Wielu deweloperów dysponuje w Łodzi interesującymi nieruchomościami, jednak podobnie jak w pozostałych miastach Polski, rozpoczęcie procesów inwestycyjnych jest wstrzymywane w oczekiwaniu na poprawę koniunktury i wyższy popyt. W połowie 2009 r. stopa pustostanów zbliżyła się do poziomu 19%, co sprawia, że czynsze w Łodzi znalazły się na najniższym poziomie spośród wszystkich miast regionalnych (12-15 EUR/m kw./miesiąc).

www.cwoffice.pl