Wszechobecne biurowce rządzą miejską przestrzenią

Tekst: Jacek Butlewski

Myśli architektoniczne tak wielkich twórców jak Jan Gehl czy Frank Duffy, rzadko kiedy przenikają do naszej szarej rzeczywistości. Z przykrością należy stwierdzić, że miejski krajobraz niezbyt często jest przyjazny mieszkańcom największych miast Polski. Postulaty podnoszone przez wymienionych twórców powinny być wzięte na sztandary przez każdego polskiego architekta (o urzędnikach nie wspominając). Miesięcznik „Office&Facility” inicjuje cykl artykułów, których celem jest poszukiwanie odpowiedzi na pytania nurtujące pracodawców i mieszkańców wielkich miast, czyli: gdzie powinno być umiejscowione biuro i gdzie mieszkać, biorąc pod uwagę funkcjonalność danej dzielnicy.

Duński architekt Jan Gehl główny nacisk kładzie na poprawę sytuacji pieszych i rowerzystów koegzystujących w mieście ze zmotoryzowanymi. Autor Życia między budynkami wprowadza do architektury element socjologiczny, który najogólniej można zamknąć w stwierdzeniu, że budynki mają nie tylko okazale się prezentować, ale przede wszystkim dobrze służyć mieszkańcom. Swoje rozwiązania architekt zastosował w Kopenhadze, którą podaje za wzór dla innych miast, zwłaszcza w kwestii korzystnych rozwiązań dla rowerzystów. Stolica Danii jest niedoścignionym wzorem w tej właśnie dziedzinie. Być może receptą na chociażby częściowe rozładowanie korków w Warszawie byłoby urozmaicenie systemu ścieżek rowerowych w mieście (zwłaszcza pomiędzy dzielnicami biurowymi a tymi typowo sypialnymi).

Zawsze stoję w korkach na Radzymińskiej, ale korki są wszędzie – przyznaje pan Piotr, pracownik branży reklamowej, na co dzień mieszkający w stolicy. – Tyle samo stoi się w korkach rano, przed pracą, co po południu. Wracając z pracy, czytam w autobusie książkę, żeby nie tracić czasu.

Niektóre dzielnice Warszawy są szczególnie narażone na wzmożony ruch samochodowy – chodzi nie tylko o kompleksy biurowe, lecz także o dzielnice mieszkalne.

W godzinach szczytu wszyscy tłoczą się z mieszkaniowych części miasta do biurowych i centrum – zauważa Krzysztof Skłodowski z KS Architekci.


Warszawiacy każdego dnia tracą w korkach co najmniej godzinę. Być może poważną przyczyną tego stanu jest istnienie dzielnic biurowych, takich jak chociażby Mokotów. Trudno płakać nad rozlanym mlekiem, jednak można się zastanowić, czy polityka warszawskiego magistratu (tworzącego plany zagospodarowania przestrzennego dla stolicy) była do końca przemyślana. Brytyjski architekt Frank Duffy postuluje, żeby nowe rozwiązania architektoniczne konsultować w możliwie szerokim gremium osób (architektów, projektantów, a także naukowców). Być może zróżnicowanie funkcjonalne Mokotowa stanowiłoby idealną receptę na zmniejszenie porannych i popołudniowych korków (w których czas tracą przede wszystkim pracownicy biur zlokalizowanych w tej części miasta). W wywiadzie dla miesięcznika „Office&Facility” Duffy przywołuje dzieło Nielsa Torpa – projektanta fragmentu centrum Oslo: Moim zdaniem to jeden z najpiękniejszych miejskich projektów, który w bardzo nowatorski sposób wymieszał wiele sfer życia. Można tam mieszkać, są tam też biura i restauracje. Wszystko jest w jednym miejscu. Jego zdaniem budynki, w których mieszczą się także biura, powinny być interesujące poprzez zróżnicowaną działalność – nie tylko biurową. Istotne jest też to, żeby biurowce nie dominowały w krajobrazie konkretnej dzielnicy, jak to ma miejsce chociażby na Mokotowie, ale by stanowiły tylko jeden z elementów miejskiej przestrzeni. Dzielnica, w której są tylko biurowce, staje się martwa w chwili, gdy pracownicy udają się do domów. Podobne zjawisko ma miejsce po zamknięciu supermarketu – zauważa Frank Duffy, który we wspomnianym wywiadzie, udzielonym „Office&Facility” (nr 12/2009), przyznaje, że wielkie centra handlowe są trzonem handlu, służą do kupowania, zabawiania dzieci, ale kiedy zostają zamknięte, to koniec. Zdaniem tego znakomitego brytyjskiego architekta projektowaniem wielu miast (w tym także dzielnic typowo biurowych) bardzo często rządzi pośpiech. Trzeba mieć perspektywę, bo w przeciwnym razie blokuje się zmiany. Uważam, że rzeczywistość to nie budynek w momencie ukończenia, ale budynek w trakcie całego swojego istnienia – mówi Duffy, kierując niejako przestrogę do wszystkich planistów, którym zależy na jak najszybszym ukończeniu takiego czy innego biurowca (czy jakiegokolwiek innego budynku), który nie będzie harmonijnie współgrał z krajobrazem miejskim.

Wydaje się, że jeśli chodzi o ścisłe centrum Warszawy, wielofunkcyjność jest w większym czy mniejszym stopniu zachowana (w zależności od miejsca, o którym mówimy). W śródmieściu koegzystują budynki o rozmaitym przeznaczeniu. Mamy tu więc typowe biura, ale także urzędy i mieszkania. Taki układ byłby chyba najbliższy myśli architektonicznej Jana Gehla czy Franka Duffiego. Sytuacja komplikuje się w dzielnicach oddalonych od ścisłego centrum.


Centrum jest już zajęte, więc rozwijamy się na obrzeżach. Niestety, obecne tendencje (z wielu przyczyn) prowadzą do powstawania całych dzielnic typowo mieszkaniowych i typowo biurowych, z których te drugie w ciągu dnia są zatłoczone, a wieczorem martwe i opustoszałe –podkreśla Krzysztof Skłodowski z KS Architekci, który dodaje, że separacja funkcji jest jak najbardziej korzystna dla deweloperów i właścicieli nieruchomości, ale nie dla samego miasta i jego mieszkańców. Jaka jest więc recepta na to, by mieszkańcom Warszawy żyło się lepiej? Co zrobić, aby rozładować nieco korki w mieście w godzinach porannych i popołudniowych? Zdecydowanie jest to temat do szerszej dyskusji, którą zamierzamy zapoczątkować niniejszym artykułem. Rozwiązanie, które można wziąć pod uwagę, podsuwa Krzysztof Skłodowski. Jego zdaniem duże znaczenie miałoby połączenie funkcji biurowej na przykład z mieszkaniową, co dałoby szansę na stworzenie właściwych proporcji tkanki miejskiej. Kwartały zabudowy powinny posiadać od strony głównych (głośnych) ulic zabudowę biurową i usługową, a wewnętrzne (zielone) dziedzińce powinny być mieszkaniowe. Jest mnóstwo takich przykładów na świecie. Można by to uzyskać poprzez odpowiednie zapisy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, których niestety nie ma, bo są zbyt kosztowne dla samorządowców.

Być może miejscy planiści powinni sięgnąć po wyniki naszych redakcyjnych badań. W ostatnich tygodniach opracowaliśmy nowatorską mapę Warszawy, na której zamieściliśmy restauracje, biurowce, szkoły, uczelnie wyższe oraz miejsca rozrywki. Nasze obserwacje zestawiliśmy z poglądami wspomnianego Franka Duffiego, którego zdaniem dzielnice typowo biurowe powinny być urozmaicone m.in. obecnością skwerów, parków czy restauracji, w których można pracować nie w ściśle biurowym rozumieniu tego słowa (np. organizować biznesowe spotkania o charakterze mniej formalnym).

Nasza mapa potwierdziła powszechne w środowisku architektów opinie, że najbliższe teoriom Duffiego jest centrum Warszawy. Znajdują się tu nie tylko biura i mieszkania, lecz także tak ważne w mieście tereny zielone. Warto nadmienić, że na przyzwoitym poziomie funkcjonuje tu także komunikacja zbiorowa, choć osoby o naturze typowego malkontenta mogłyby odpowiedzieć, że komunikacja kuleje, ponieważ brakuje kolejnej linii metra.



Prowadzone obserwacje zmuszają nas do smutnej konstatacji, że niektóre dzielnice stolicy mogłyby być zagospodarowane w sposób bardziej przyjazny warszawiakom. Chociaż rejonów mieszkalnych w stolicy nie brakuje, jest ich zdecydowanie za mało na Mokotowie. I nie ma się co dziwić, ponieważ ta część Warszawy tętni życiem przede wszystkim biurowym. Naszym zdaniem zwłaszcza dolny Mokotów powinien być objęty planem reorganizacji funkcjonalnej. Trudno mówić o wyburzaniu biurowców ze względu na drastyczność takiego rozwiązania, jednak jak najbardziej zasadna wydaje się opcja usprawnienia transportu w tej części miasta (chociażby rozbudowa ścieżek rowerowych, którymi mieszkańcy biurowców mogliby szybko dostać się z domu do pracy). Z kolei biurowce mogłyby powstawać w dzielnicy Ursynów, która jest typową sypialnią Warszawy. Argumentów za tym, aby Ursynów stał się także dzielnicą bardziej usługowo-biurową, jest sporo: są tu tereny zielone, restauracje i inne miejsca rozrywki. Dzielnicami interesującymi pod względem modyfikacji funkcjonalnych są także: Praga (ze względu na bliskość centrum), Żoliborz i Wola (do której będzie zmierzać kolejna linia metra).

Te i wiele innych wniosków można wysnuć po obejrzeniu naszej mapy. Chcieliśmy wskazać miejsca, w których powinny powstawać biura, w zgodzie z poglądami najwybitniejszych współczesnych architektów, których naukę zbyt rzadko biorą sobie do serca osoby odpowiedzialne za wygląd i funkcjonalność przestrzeni miejskiej.

Czy władze Warszawy wprowadzają czy też zamierzają wprowadzić zmiany, dzięki którym życie mieszkańców stolicy byłoby łatwiejsze? Co można zmienić na lepsze, jeśli chodzi o planowanie budowy kolejnych biurowców w Warszawie? Gdzie powinny one powstawać i czy w dalszym ciągu powinny być wznoszone w dzielnicach typowo biurowych (jak chociażby Mokotów)? Z tymi pytaniami zwróciliśmy się do Urzędu Miasta Warszawy, jednak nie doczekaliśmy się odpowiedzi, chociaż naszą prośbę kierowaliśmy kilkakrotnie. Wypada się zastanowić, czy miejscy urbaniści i urzędnicy mają wizję tego, co można w krajobrazie miasta poprawić celem ożywienia dzielnic biurowych, zróżnicowania ich funkcjonalności oraz rozładowania ruchu samochodowego.

Jeśli władze stolicy (a także innych polskich miast) mają swoje przemyślenia na temat rozwiązywania problemów dzielnic biurowych, zapraszamy do dyskusji. Zaczynamy szerszą debatę na ten temat. W kolejnych odsłonach przyjrzymy się, czy biurowce rządzą miejską przestrzenią Krakowa, Wrocławia, Katowic, Łodzi, Poznania oraz Trójmiasta. Chcemy zebrać przemyślenia urbanistów, urzędników miejskich i architektów na temat problemów urbanistycznych, wiążących się z powstawaniem dzielnic biurowych. Pragniemy znaleźć rozwiązania, dzięki którym łatwiej będzie owe problemy rozwiązywać. Zapraszamy wszystkich zainteresowanych do wypowiedzi na ten temat w ramach debaty organizowanej przez miesięcznik „Office&Facility”.